Q&A よくある質問

土地に関するご質問

Q.以前あった境界杭が見当たりません。新たに境界杭を設置するには、どうしたらいいですか?

境界杭は勝手に打つことはできません。隣地の方と立会いのもと、入れる必要があります。

そのためには現地を測り、、、という手順境界確定を含む測量を経る必要があります。

境界杭はお隣との境界を明確にする大切なものです。土砂などで埋まったり、工事などでなくなることもありますので日頃から管理しておくことをおすすめします。

個人的には写真撮影などしておくと有効かと思います。

 


Q.自分の土地の面積や境界標について確認するにはどうしたらいいのですか?

あなたの所有する不動産(土地・建物)に関する登記記録は、あなたの不動産を管轄する法務局にあります。

土地の面積を確認するにはそこで登記事項証明書や地積測量図というものにより面積や境界標について確認することができます。しかし、昭和50年代以前の地積測量図には境界標の記載は無いものが多く必ずしもか確認できるとは限りません。


Q.登記簿には自宅の土地の地目が「雑種地」となっています。このままでもいいのですか?

田や畑、山林などを造成して住宅を建築した場合などでは、敷地の登記簿の地目を変更していない場合があります。

このような場合には、登記簿の地目を「雑種地」から「宅地」へ変更する「地目変更」登記を申請します。

なお、地目が変わるとは土地の種類が変わることになり、固定資産税が変わることがありますのでご注意ください。


Q.隣接する所有地を1つにまとめて売却を検討しています。どうしたらいいですか?

複数の土地を一つの土地にする「合筆」(ごうひつ)登記を申請します。

ただし、合筆登記を申請する場合には、所有者が同じ、地目が同じなどいくつかの条件があります。

土地の売却後でも合筆するタイミングはありますので、必ずしも合筆にこだわることはないかと思います。

 

固定資産税で複数の筆で納税書が届いてどれがどれかわからない場合などは合筆してみるのもよろしいかと思います。

なお、その地番を住所地として使っている場合には、合筆によって住所が変わっていまう恐れがあるため、注意が必要です。


Q.所有地の一部をお隣の方へ売却したいのですが、どうしたらいいですか?

一つの土地を複数の土地に分割する「分筆」(ぶんぴつ)登記を申請します。

分筆登記をするためにはそれぞれ境界標が入っていることや隣接者の同意があることなどいろいろと事前に準備が必要になります。また、分筆登記は一般に費用が高額となるケースが多いかと思われます。

当事務所ではできるかぎり内訳を説明するよう努めております。


Q.所有地を測量したところ登記簿の面積と、実際の面積が違っています。
法務局の「公図」と所有地の形が異なっています。
どうしたらいいですか?

登記簿に記載されている面積(地積)と、測量した実際の面積(境界確定後の)が異なる場合は、境界確定後の面積に合わせる「地積更正登記」を申請します。

「公図」と実際の土地の形状が異なる場合には、土地の境界を確定した後に「地図訂正」の申出を行います。


建物に関するご質問

Q.この度、自宅を新築しました。どうしたらいいですか?

建物を新築した場合には、「建物表題登記」を行ないます。

表題登記とは、どこどこの何番地にどういう(木造なのか鉄骨造なのか、1階建てなのか2階建てなのか)構造でどのくらいの広さの建物を誰が所有しているのかを表す登記になります。この登記をした後に司法書士により所有権や抵当権等の登記がなされることが一般的です。


Q.1階の一部を増築しました。どうしたらいいのですか?

建物を増築(子供部屋の追加)、敷地内に離れを建築、自宅の一部を店舗などにした場合には、「建物表題部の変更登記」を行ないます。


Q.古くなった自宅を取り壊しました。どうしたらいいですか?

建物を取り壊した場合には、「建物滅失登記」を行ないます。

取り壊したあとにこちらの登記を申請しないと建物は無くなっているにも関わらず固定資産税だけが翌年も課税されるという事態もあります。

未登記の場合には、取り壊したことを関係課へ伝えることをおすすめします。


土地の境界に関するご質問

Q.土地の「境界確定測量」とは何でしょうか、またどのように行われるのですか?

土地の境界が確定するまでの流れは、概ね以下のようになります。

 

①土地家屋調査士に依頼

②法務局、市区町村の役所、その外 土地改良や国土調査等の資料調査

境界に関する資料(公図、地積測量図、換地図など)、道路・水路、公共物との関係を調査します。

現地の測量

依頼地を含む周辺土地全体を測量します。(現場によって測量範囲は異なります)

④収集資料と測量結果とを比較・確認

資料の収集、測量結果、法務局の公図との位置を比較し境界の位置を割り出します。

仮の境界点を現地に復元

境界と思われる位置を明示します。(木杭等で現地に打設。)

⑥関係土地所有者との境界立会

隣接地所有者、公共物管理者等関係者と現地にて確認し、同意や異論、等を聞き必要があれば仮の境界点を調整し、再度立会いを行います。(同意は必ずしも揃わなければならないものではなく、整わずに終わることもあります。)

⑦境界標設置、境界確認書の取り交わし

境界立会で確認した位置に永久標を設置します。また、確定図面を作成し書類を関係者と取り交わします。

⑧登記申請(必要であれば)

立会い後の面積が登記面積より減った場合などは登記することで税金が減る場合があります。